Facciata in condominio: chi decide, chi paga e che maggioranza serve

La facciata del condominio è annerita, l’intonaco si stacca sopra le finestre del terzo piano e in assemblea qualcuno propone di «fare la facciata». Da lì partono le domande di sempre: chi decide, quanti voti servono, chi paga i balconi, se il negozio al piano terra partecipa, e se il condomino del primo piano può sistemarsi da solo il suo pezzo.

Questa guida mette in fila le regole del Codice civile sulla facciata in condominio, articolo per articolo: le maggioranze da raggiungere, la divisione delle spese a millesimi, il caso dei balconi, le detrazioni del 2026 e un esempio di conto per un appartamento. I prezzi al metro della pulizia, ponteggio compreso, li raccoglie l’articolo sul costo di pulizia di una facciata. Qui si parla di come ci si arriva quando i proprietari sono otto, venti o cinquanta.

La facciata è di tutti i condomini

La facciata di un edificio in condominio appartiene a tutti i condomini. Lo stabilisce l’articolo 1117 del Codice civile, che tra le parti comuni elenca, insieme al suolo, alle fondazioni, ai muri maestri e ai tetti, proprio «le facciate». La regola vale salvo un titolo contrario, cioè un atto o un regolamento che dica altro, e per una facciata non capita quasi mai.

Per facciata si intende tutto l’involucro esterno: i muri perimetrali, l’intonaco o il mattone a vista, le cornici, i marcapiani, lo zoccolo in pietra. Anche le pareti sul cortile interno sono facciata, pure se le vede solo chi abita lì. Gli scuri, le finestre e le ringhiere dei balconi stanno a metà strada: sono dei singoli appartamenti ma contano per l’aspetto dell’edificio, e li trattiamo più sotto.

Che la facciata sia comune ha due conseguenze pratiche. Nessun condomino decide da solo come pulirla o di che colore tinteggiarla, e nessuno può rifiutarsi di pagare perché il suo lato «sta ancora bene». Quando si lavora alla pulizia e al restauro delle facciate di un condominio, il cliente è il condominio intero, rappresentato dall’amministratore. Dentro gli appartamenti valgono altre regole e altri costi, quelli dei muri e delle pareti di casa.

Assemblea, amministratore e singolo condomino: chi decide

Sulla facciata decide l’assemblea dei condomini. L’amministratore prepara l’ordine del giorno, raccoglie i preventivi e dopo la delibera firma il contratto con l’impresa, ma da solo non può ordinare una manutenzione straordinaria.

L’unica eccezione è l’urgenza. Se si staccano pezzi di cornicione sopra il marciapiede, l’amministratore fa mettere in sicurezza la facciata subito, con una rete o togliendo le parti pericolanti, e poi ne riferisce alla prima assemblea. Lo prevede l’articolo 1135 del Codice civile. La messa in sicurezza però non è il lavoro: per pulire o rifare la facciata serve comunque il voto.

Il singolo condomino può chiedere che la facciata vada all’ordine del giorno. Conviene farlo per iscritto, con qualche foto dei distacchi o delle macchie: un’assemblea che vede il problema decide più in fretta di una che deve fidarsi di un racconto.

Le maggioranze per i lavori in facciata

Le maggioranze dell’assemblea condominiale sono fissate dall’articolo 1136 del Codice civile e si contano due volte: per teste, sugli intervenuti, e per valore, sui millesimi. Per la facciata la soglia dipende dal tipo di lavoro.

Il passaggio che conta è il comma 4: le «riparazioni straordinarie di notevole entità» vanno approvate con almeno 500 millesimi anche in seconda convocazione, dove per il resto ne basterebbe un terzo. La legge non dice quando una riparazione diventa di notevole entità, e nelle cause si guarda alla spesa in rapporto al valore dell’edificio e a quanto tocca a ciascuno. Il rifacimento di tutta la facciata, ponteggio compreso, ci rientra quasi sempre, e votarla con meno di 500 millesimi espone la delibera a un ricorso.

Un’abitudine evita molti guai: il verbale riporta i nomi di chi ha votato a favore, contro o si è astenuto, ciascuno con i suoi millesimi. Se i conti non tornano, si vede subito, e non a lavori iniziati.

Due casi escono da questa tabella. Il cappotto termico e gli altri lavori per il risparmio energetico seguono regole proprie, legate anche alla diagnosi energetica dell’edificio: se in assemblea la pulizia diventa un cappotto, le maggioranze vanno ricontrollate con l’amministratore. E le innovazioni che alterano il decoro architettonico sono vietate anche con la maggioranza. Trasformare una facciata intonacata in mattone a vista, o cambiarne del tutto i colori, è il tipo di decisione su cui si chiede un parere tecnico prima del voto.

Il fondo speciale prima del cantiere

L’assemblea che approva una manutenzione straordinaria deve costituire un fondo speciale «di importo pari all’ammontare dei lavori». Anche questo sta nell’articolo 1135, al comma 1, ed è obbligatorio dalla riforma del condominio entrata in vigore nel 2013. Se il contratto prevede pagamenti a stato di avanzamento, il fondo può crescere rata dopo rata, insieme ai pagamenti dovuti all’impresa.

Il fondo protegge chi paga con regolarità. Senza soldi già raccolti, il ritardo di due o tre condomini blocca i pagamenti all’impresa, e l’impresa ferma il cantiere. Un ponteggio fermo si paga lo stesso, giorno dopo giorno, e la sua quota la versano tutti.

Per questo il preventivo che arriva in assemblea deve avere le voci divise e un calendario dei pagamenti. Sapere quanto serve al montaggio del ponteggio, quanto a metà lavori e quanto al collaudo permette di chiedere ai condomini le rate giuste nei mesi giusti.

Come si divide la spesa della facciata

Le spese della facciata si dividono in base ai millesimi di proprietà, come stabilisce l’articolo 1123 del Codice civile: ciascuno paga in proporzione al valore della sua unità. Un appartamento da 85 millesimi paga l’8,5% del conto, su qualunque lato dell’edificio si affacci.

Lo stesso articolo prevede due eccezioni. La prima è la «diversa convenzione»: un regolamento condominiale di tipo contrattuale, accettato da tutti, può stabilire tabelle diverse, e va letto prima dell’assemblea. La seconda riguarda le parti che servono solo una porzione dell’edificio: in un complesso con più scale o più palazzine, la facciata di una palazzina la pagano di solito i condomini che ci abitano.

Il negozio al piano terra paga come gli altri, secondo i suoi millesimi. Insegne, vetrine e tende sono invece del negozio, e lo smontaggio quando arriva il ponteggio resta di solito al titolare. Lo stesso vale per i condizionatori appesi in facciata: vanno spostati o protetti, e conviene che il preventivo indichi chi se ne occupa e a che prezzo.

Balconi, frontalini e ringhiere

I balconi sporgenti appartengono all’appartamento a cui sono attaccati, ma non tutto il balcone è privato. La Corte di cassazione, con l’ordinanza 27413 del 29 ottobre 2018, ha ribadito che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore, come frontalini e parapetti, sono parti comuni quando servono all’aspetto della facciata. La loro manutenzione si divide tra tutti, a millesimi.

Il pavimento del balcone, la soletta e l’impermeabilizzazione restano invece al proprietario dell’appartamento. In pratica una ringhiera con lo stesso disegno su tutta la facciata si tratta di norma come parte comune e si sistema con il cantiere condominiale, mentre il pavimento del balcone lo rifà il singolo.

Conviene approfittarne. Rifare le ringhiere una alla volta, ognuno con il suo colore e il suo verniciatore, in dieci anni porta a una facciata a macchie. Nel recupero di una ringhiera condominiale a Padova il grigio antracite è stato scelto per accordarsi con gli altri elementi dell’edificio. Se ne occupa il restauro di scale e parapetti in metallo, con un ciclo completo che costa 26–60 € al metro lineare.

Quando a rovinarsi sono solo i cancelli o le ringhiere, senza toccare la facciata, le regole su chi paga cambiano un po’: le trovi nella guida su cancelli e ringhiere in condominio. Gli scuri e le persiane seguono una logica vicina, perché sono dei singoli ma il colore lo può fissare il regolamento: se ne occupa la guida al restauro di scuri e persiane, con una parte dedicata al condominio.

Il condomino che vuole sistemare solo il suo pezzo

Il condomino che vuole pulire o ritinteggiare solo la parte di facciata davanti al suo appartamento trova nel Codice civile due ostacoli.

Il primo riguarda i soldi. Secondo l’articolo 1134, chi spende per le parti comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, a meno che la spesa fosse urgente. Una pulizia non lo è quasi mai.

Il secondo riguarda l’aspetto. Il Codice civile tutela il decoro architettonico dell’edificio in più articoli, dal 1120 al 1122, e una fascia pulita o ridipinta in mezzo a una facciata grigia è proprio il genere di intervento che lo altera. Gli altri condomini possono chiedere di rimettere le cose come prima, e la discussione finisce facilmente da un avvocato.

La strada che funziona è un’altra: portare la proposta in assemblea, con un preventivo per tutta la facciata e uno per la sola parte rovinata. A volte si decide di lavorare a lotti, un lato per anno, e la spesa si divide comunque a millesimi. Così il condomino del primo piano ottiene il suo pezzo pulito, e la facciata resta una.

Quanto costa una facciata condominiale: un esempio

Per la pulizia di una facciata, nei lavori che seguiamo, si spende 7–39 € al m² senza IVA; una sabbiatura che toglie vecchie pitture arriva a 13–46 € al m². Sul mattone a vista, molto diffuso nei condomini veneti degli anni Sessanta e Settanta, la pulizia del paramento sta in 13–39 € al m² e il rifacimento dei giunti in 33–80 € al m².

Prendiamo una palazzina di quattro piani in mattoni a vista, con otto appartamenti uguali da 125 millesimi. Le facciate misurano 640 metri quadri, i giunti da rifare 64, e i parapetti dei balconi corrono per 48 metri.

Ogni appartamento paga un ottavo, cioè circa 2.020–5.400 € più IVA. A questo si aggiunge la quota del ponteggio, che su quattro piani può valere quanto tutta la pulizia e si quota solo dopo il sopralluogo. L’idrorepellente è la voce che si è tentati di tagliare, ed è quella che tiene pulito il mattone negli anni seguenti.

Per rifare il conto con le misure del vostro edificio c’è il calcolatore per le facciate, e le altre voci, dallo smaltimento alla trasferta, sono nella pagina dei prezzi.

IVA e detrazioni sulla facciata nel 2026

Sulla manutenzione della facciata di un edificio residenziale l’IVA è al 10%: lo indica l’Agenzia delle Entrate nella pagina sulle aliquote ridotte per l’edilizia. La applica l’impresa nella fattura intestata al condominio.

Il bonus facciate non c’è più: si è chiuso con le spese del 2022. Resta la detrazione per le ristrutturazioni, che sulle parti comuni degli edifici residenziali vale anche per la manutenzione ordinaria, come chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella scheda sui lavori ammessi. Una semplice pulizia della facciata condominiale è quindi detraibile, mentre la stessa pulizia su una villetta singola di solito non lo è.

Per le spese del 2026 la detrazione è del 50% per chi nell’edificio ha l’abitazione principale e del 36% per le altre unità, con un tetto di 96.000 euro per unità immobiliare, in dieci rate annuali. Nel 2027 le percentuali scendono al 36% e al 30%. La quota di ciascuno segue i millesimi: l’amministratore comunica le spese all’Agenzia e segnala quali appartamenti sono abitazione principale, perciò conviene dirglielo per tempo. Abbiamo controllato questi dati sul sito dell’Agenzia delle Entrate il 7 ottobre 2026. Tutte le regole, con i casi di scuri e infissi, sono nella guida alle detrazioni del 2026 per la casa.

Quando un condomino non è d’accordo

Chi ha votato contro, chi si è astenuto e chi era assente può impugnare la delibera davanti al giudice entro trenta giorni, come prevede l’articolo 1137 del Codice civile. Per chi era presente il termine parte dal giorno dell’assemblea, per gli assenti da quando ricevono il verbale.

L’impugnazione non ferma i lavori, a meno che il giudice li sospenda. Se il dissenso è forte, però, è prudente lasciar passare i trenta giorni prima di firmare con l’impresa: un cantiere interrotto a metà da un’ordinanza costa più di un mese di attesa.

I motivi che reggono davanti a un giudice sono pochi e concreti: una convocazione sbagliata, una maggioranza non raggiunta, una spesa divisa con tabelle diverse da quelle in vigore. Il disaccordo sul colore o sull’impresa scelta, da solo, non basta, perché il giudice non entra nel merito di una scelta presa con le regole giuste.

Dalla delibera al cantiere, passo per passo

1. Sopralluogo. L’impresa guarda la facciata da vicino, da un cestello o dai balconi, e prova la pulizia su un riquadro poco visibile.
2. Capitolato. Si scrive cosa va fatto, su quali superfici e con quale tecnica, così i preventivi parlano dello stesso lavoro.
3. Preventivi. Almeno due, sulle stesse voci, con il ponteggio separato e la durata del cantiere.
4. Assemblea. Voto con la maggioranza giusta, scelta dell’impresa, calendario dei pagamenti e fondo speciale.
5. Permessi. Occupazione del suolo pubblico per il ponteggio, eventuali comunicazioni al Comune e, se l’edificio è vincolato, l’autorizzazione della Soprintendenza.
6. Sicurezza. Il condominio è il committente: se in cantiere lavorano più imprese serve un coordinatore per la sicurezza, come prevede l’articolo 90 del decreto legislativo 81 del 2008.
7. Controllo finale. Il risultato si guarda prima di smontare il ponteggio: dopo, tornare su una macchia costa un altro cestello.

Sugli edifici in centro storico o tutelati i tempi si allungano, e si lavora con il metodo del restauro degli edifici storici, con prove su piccole superfici prima di fissare il prezzo pieno. Le regole sul suolo pubblico cambiano da un Comune all’altro; per esempio la pagina sulle facciate da pulire nel Trevigiano raccoglie quello che serve sapere in quella provincia.

Cosa scrivere nel verbale e nel preventivo

Un verbale fatto bene evita metà delle discussioni future. Deve riportare:

• i nomi dei presenti e dei delegati, con i millesimi di ciascuno;
• il testo della delibera: quale lavoro, su quali facciate, con quale impresa;
• i voti a favore, contrari e astenuti, con nomi e millesimi;
• l’importo approvato e il fondo speciale, con le scadenze delle rate;
• la tabella millesimale usata per dividere la spesa.

Il preventivo, da parte sua, deve dire la superficie e il modo di misurarla, la tecnica di pulizia, il ponteggio come voce a sé con i giorni previsti, le protezioni di serramenti e balconi, lo smaltimento e i lavori dopo, dai giunti al protettivo. Come si legge un preventivo riga per riga lo spiega la guida su cosa controllare in un preventivo di sabbiatura. Da dove nasce ciascuna di quelle righe lo racconta invece l’articolo sulle voci che compongono il costo.

Sui difetti l’impresa risponde per legge, con i termini degli articoli 1667 e 1669 del Codice civile, e Ruvesta fa valere quella garanzia al fianco del condominio. Come funziona è scritto nella pagina sulle garanzie.

Come lavoriamo con gli amministratori

Con un condominio scegliamo l’impresa adatta a quella facciata, trattiamo il preventivo e verifichiamo il cantiere fino al collaudo; il contratto e i pagamenti restano tra il condominio e l’impresa. Per l’assemblea questo vuol dire avere sul tavolo un preventivo con le voci separate, la tecnica scritta e un campione di pulizia da guardare prima del voto. Sulle facciate in mattone ci si affida al recupero del mattone faccia a vista, su quelle intonacate da liberare dalle vecchie pitture la sabbiatura delle facciate.